재건축재개발

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사업개요

주택재개발사업이란?
정비기반시설이 열약하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의합니다.
대상구역
  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
    건축물이 노후/불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
  • 조합설립추진위원회 구성
    개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지 등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 승인을 받아야 함
    (주택재건축사업도 동일)
  • 조합설립
    토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 함 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함
    (주택재건축사업도 동일)
    조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함
    (주택재건축사업도 동일)
  • 사업시행자 (주택재건축 사업도 동일)
    조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장ㆍ군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행
    다음에 해당할 때에는 시장ㆍ군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정할 수 있음
    천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
    정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택재건축사업은 제외)
    도시계획사업과 병행한 정비사업
    순환정비방식에 의한 정비사업
    사업시행인가가 취소된 때
    사국ㆍ공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
    토지면적 1/2이상 및 토지 등 소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등
    * 조합은 사업시행인가 후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정
    시공사의 시공보증을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해 예방
  • 사업시행인가
    사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
    사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의을 얻어야 함 (주택재건축사업은 제외)
  • 관리처분계획
    종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장ㆍ군수의 인가를 받아야만 기존 ???축물의 철거를 할 수 있음
    (주택재건축사업도 동일)
  • 관리처분계획 주요기준
    1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
    분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시ㆍ도조례에 따라 산정하되, 시장ㆍ군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
    종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장ㆍ군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균
    관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음
  • 이전고시 절차
    준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
    * 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능
  • 청산금
    분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
    정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전 고시일까지 일정기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능
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